

Finalmente hai trovato la persona che vuole comprare la tua casa.
Non c’è tempo da perdere, ora che hai trovato l’accordo sul prezzo non resta che metterti d’accordo con l’acquirente per le tempistiche di consegna della casa e organizzare il preliminare di compravendita per incassare la tanto agognata caparra.
Ma proprio sui tempi e i modi di consegna della casa, puoi incorrere in uno dei più grandi errori che si possono commettere nel vendere casa.
Sto parlando di consegnare le chiavi della tua casa al potenziale acquirente prima del rogito notarile, senza quindi tutelarsi su eventuali problemi che questo comporta.
Si proprio così, non consegnare mai le chiavi di casa SENZA PRIMA TUTELARTI, anche se hai già stipulato il preliminare di compravendita.
Ricorda che il preliminare di vendita, seppur regolamentato dalla legge che tutela entrambe le parti, non sancisce il passaggio di proprietà, per tanto il proprietario sei ancora tu finchè non vai davanti al notaio e tramite atto notarile avviene il trasferimento della piena proprietà.
So perfettamente che la maggior parte degli acquirenti, una volta trovati gli accordi sono impazienti di entrare e passano alle richieste più varie del tipo:
- mi dai le chiavi perchè dovrei rifare il bagno e qualche piccolo lavoro?
- posso avere le chiavi perchè vorrei entrare subito dopo l’atto e così mi porto avanti con il trasloco?
- mi servono le chiavi per fare le misure dei mobili?
- mi dai le chiavi così non ti disturbo quando devo andare alla casa con l’idraulico o l’elettricista?
- … e potrei continuare ancora con una lista infinita
Stabilisci fin da subito che la consegna chiavi e il possesso della casa avverrà all’atto notarile e fallo scrivere all’interno del preliminare: se per accordi precisi o altre necessità si devono consegnare le chiavi è opportuno tutelarsi con una scrittura che preveda la non cessione del possesso, ma il solo uso a titolo precario.
Non solo, è altresì necessario che si stabilisca inoltre che la responsabilità di quello che accade nell’immobile da quella data in poi vada a ricadere sulla persona che è entrata in possesso delle chiavi: il potenziale acquirente.
Ti riporto un esempio per farti capire meglio.
Hai un appartamento degli anni ’90 in buono stato e perfettamente abitabile che stai per vendere a 100.000 €, l’acquirente che decide di acquistarlo ti dice che vuole rifare il bagno e deve spostare qualche presa per personalizzarlo e ti chiede se può iniziare i lavori prima dell’atto, tanto avete già fatto il preliminare, tu hai già incassato i 5.000 € di caparra e con la banca per il mutuo è tutto a posto.
Tu acconsenti e la mattina dopo sono già li i muratori che iniziano a demolire il bagno, una piccola parete e a spaccare tutte le pareti per spostare le prese elettriche.
Dopo 3 giorni dall’inizio dei lavori, ti chiama l’acquirente con voce tremula e ti dice che ci sono problemi con la banca, perchè a voce gli avevano detto che gli davano il mutuo, ma in pratica gli hanno chiesto un garante perchè non ha le garanzie sufficienti.
Dopo un primo momento di shock iniziale e di imprecazioni nei suoi confronti al telefono, gli prometti che ti attivi immediatamente anche te per cercargli una banca disponibile a dargli un mutuo.
Interpelli tutti i conoscenti che lavorano in banca, ma dopo aver ricevuto una serie infinita di “NO, IL MUTUO NON RIUSCIAMO A DARGLIELO”e una buona dose di notti insonni, arrivi alla conclusione che la vendita ti sta scappando tra le mani.
Hai la conferma quando chiami l’acquirente – che dopo averti demolito mezza casa ha fermato i lavori – e ti dice che il tuo appartamento non lo comprerà più e che perderà la caparra come da preliminare.
A questo punto, senza un minimo di una scrittura privata che ti tuteli, ti ritrovi con un appartamento distrutto, senza un acquirente e con il valore della tua casa che si è dimezzato perchè non è più abitabile in quanto il bagno non è neanche più funzionante.
Questo può succedere se il proprietario di casa non conosce i rischi a cui va incontro consegnando le chiavi prima dell’atto e non sa come tutelarsi di fronte alle richieste stressanti di un potenziale acquirente che potrebbe poi rivelarsi anche una persona poco affidabile.
Una volta consegnate le chiavi prima del rogito notarile, l’acquirente ha già l’uso dell’immobile quando il prezzo della casa non si è ancora incassato e riottenerlo non sarà così semplice e veloce in caso di possibili sopraggiunte problematiche.
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