E’ da parecchio tempo che volevo scrivere un articolo su questo argomento, perché nella mia esperienza quotidiana noto che è sconosciuto al 60-70% dei proprietari di casa.
Quindi, quando vendi o compri casa, quale superficie devi prendere in considerazione per avere un parametro univoco di misurazione con altre abitazioni?
Allora la risposta è breve e molto veloce: la superficie da considerare è QUELLA COMMERCIALE!
Oggi voglio entrare più nello specifico per eliminare ogni tuo eventuale dubbio in merito al calcolo della superficie della tua casa.
In ambito commerciale, in accordo con le associazioni di categoria degli agenti immobiliari, il collegio dei costruttori edili e i vari professionisti del settore, per il calcolo delle superfici immobiliari riguardanti la vendita, è stato stabilito un UNICO METODO di calcolo valido per qualsiasi unità immobiliare.
Prima di tutto devi sapere che quando vendi casa, per TUTTI come superficie viene considerata la S.L.P., ovvero la superficie lorda di pavimento che non è altro che la superficie dell’abitazione comprensiva dei muri interni, dei muri esterni e del 50% dei muri di confine con altre proprietà.
Questa è la prima cosa che devi avere ben in mente.
In aggiunta devi considerare che, sempre per calcolare la superficie commerciale, si fa anche una suddivisione dei locali che costituiscono la tua casa. Si distinguono:
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locali principali
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locali accessori
a cui vengono, rispettivamente, attribuiti valori diversi. Mi spiego meglio.
LOCALI PRINCIPALI: si intendono quegli ambienti propri dell’abitazione, ovvero cucina, soggiorno, camere che verranno considerati al 100% della SLP. In questi rientrano inoltre, anche le mansarde che in funzione della loro altezza media hanno un valore che varia dal 100% al 50% della SLP. Lo stesso vale per i soppalchi.
LOCALI ACCESSORI: sono tutti quegli ambienti, che sono strutturalmente necessari per l’utilizzazione di quelli principali, posti sul loro stesso piano e con essi comunicanti. Sono generalmente locali accessori: ingressi, corridoi o disimpegni, ripostigli, guardaroba, bagni, scale interne. Questi vengono considerati al 100% della SLP.
A questi si aggiungono tutte le varie pertinenze che un’abitazione può avere, come balconi, terrazze, giardini esclusivi, autorimesse, cantine, portici, verande, posti auto coperti o scoperti. Inoltre fanno parte di questa categoria le SUPERFICI NON RESIDENZIALI, ovvero i piani interrati, semi-interrati o solai/soffitte.
Ora di seguito ti faccio un breve elenco di come vengono considerate commercialmente le pertinenze della tua casa:
- ingressi, corridoi o disimpegni, ripostigli, guardaroba, bagni, scale interne: 100% della SLP
- portici o verande che fanno volume: 60 % della SLP; quelli che non fanno volume: 35% della SLP
- superfici non residenziali dal 25% al 50% della SLP a seconda del grado di finitura. – Qui vorrei specificare una cosa molto importante: se nel piano interrato che è accatastato come cantina, hai ricavato una bella taverna con delle finiture TOP, queste non ti faranno aumentare il valore ma verrà comunque considerata il 50% della SLP.
- terrazze e balconi: al 35% della SLP (potrebbero esserci delle riduzioni della SLP in caso di grandi dimensioni della terrazza)
- verde esclusivo: 10% della SLP (se la superficie è superiore del 100% della SLP dell’abitazione il verde va considerato al 5%)
- garage di pertinenza: 50% della SLP (se è in centro storico viene considerato al 100% della SLP)
- posti auto coperti: 35% della SLP (se è in centro storico viene considerato al 50% della SLP)
- posti auto scoperti: 25% della SLP (se è in centro storico viene considerato all’80% della SLP)
Avendo ben presente questa distinzione dei locali, avviene il calcolo della superficie commerciale applicando alla SLP dei locali questi coefficienti di riduzione.
Ma facciamo un esempio pratico di calcolo della superficie commerciale.
Ammettiamo che hai un appartamento da vendere in periferia di 150 mq, internamente è collegato con il piano interrato di 50 mq, dove c’è una cantina adibita a taverna e garage di pertinenza di 25 mq. L’abitazione ha, inoltre, un giardino esclusivo di 120 mq, un portico di 15 mq che NON fa volume e un balcone di 4 mq.
L’ERRORE CHE NON DEVI COMMETTERE è quello di pensare che la superficie commerciale sia la somma delle varie metrature dell’abitazione e delle relative pertinenze. NON E’ COSI’!
Per calcolare la superficie commerciale dell’abitazione il passaggio è il seguente:
- Appartamento –> 150 mq –> 100 % SLP –> 150 mq
- Cantina (taverna) + garage –> 50 mq + 25 mq –> 50% SLP –> 37,50 mq
- Giardino esclusivo –> 120 mq –> 10% SLP –> 12 mq
- Portico + balcone –> 15 mq + 4 mq —> 35% SLP —> 6,65 mq
In funzione di quello che abbiamo visto sopra, la SUPERFICIE COMMERCIALE DI QUESTA ABITAZIONE che andrai a vendere è data dalla somma:
150 mq + 37,50 mq + 12 mq + 6,65 mq = 206,15 mq commerciali
NOTA BENE: Solo una volta ottenuto il calcolo della SUPERFICIE COMMERCIALE, potrà essere attribuito il valore di un’abitazione attraverso un analisi specifica di mercato. Questo è il modo corretto di operare che devi pretendere dal tuo agente immobiliare.
Spero di essere stato esaustivo nel rispondere a questa domanda così frequente.
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Come sempre ti auguro una buona vendita!
Marco Simonelli